La loi SRU et les Transactions Immobilières

Introduction : La loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain, dite loi SRU n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 comportant 209 articles, introduit de nouvelles dispositions dans de nombreux textes codifiés (le Code de l'Urbanisme, le Code de la Construction et de l'Habitation, le Code Général des Impôts, le Code Civil, Code de la santé Publique) ainsi que dans la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis et dans celle la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d'habitation.

Ne seront, ici, abordées que les innovations concernant le métier traditionnel de l'agent immobilier, c'est-à-dire la transaction immobilière en excluant la vente d'immeubles à construire et des lots de lotissement. Les nouvelles règles applicables, soit immédiatement, soit à compter du 1er juin 2001, soit à compter d'un décret à venir, tendent à renforcer les droits du consommateur immobilier en renforçant l'information sur l'immeuble vendu et en encadrant le contrat de vente ou la promesse. Ces deux points vont être examinés ci-après.

Le législateur a entendu renforcer la protection du consommateur immobilier en instituant un délai de rétractation pour les engagements reçus par acte sous seing privé ou de réflexion par les engagements reçus par acte authentique et en réglementant sévèrement les versements remis par l'acquéreur au moment de la signature des documents.

A. La protection de l'acquéreur immobilier : introduction d'un délai de rétractation ou de réflexion (Article 72 de la loi du 13 décembre 2000 introduisant les articles L.271-1 et L.271-2 du Code de la Construction et de l'Habitation) L'une des innovations les plus marquantes de cette loi réside sans doute dans le délai de rétractation ou de réflexion au bénéfice des acquéreurs non professionnels de biens anciens comme à ceux de biens neufs dans les hypothèses et les modalités qui vont être examinés.

L'article 20 de la loi 89-1010 du 31 décembre 1989 (inséré à l'article L.271.1 du Code de la Construction et de l'Habitation) avait institué au profit des acquéreurs immobiliers non professionnels d'un immeuble neuf, un délai de rétractation de 7 jours. Désormais, l'article L.271.1 du Code de la Construction et de l'habitation qui ne concerne que les acheteurs non professionnels excluant donc les marchands de biens, prévoit un régime uniforme pour les immeubles neufs ou anciens. Il distingue, à cet égard, les actes sous seing privés et les actes dressés en la forme authentique :

1) Les actes sous-seing privés :
Délai de rétractation : Les alinéas 1, 2 et 3 de l'article L 271-1 du Code de La Construction et de l'Habitation disposent : "Pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercé dans ces mêmes formes". La notification se fera donc par l'envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception au bénéficiaire de la promesse de l'acte signé par les deux parties.

Le délai de 7 jours court à compter de la première présentation de la lettre recommandée à l'adresse indiquée, qu'elle soit ou non retirée, la seule difficulté étant que l'expéditeur n'en aura connaissance que 2 ou 3 semaines après l'envoi de cette lettre. Une difficulté supplémentaire tient aux éventuelles grèves des services de la Poste mais chacun sait qu'en France, cela ne peut arriver.

Les autres modalités de la notification de l'acte et de la rétractation ne sont pas décrites avec précision:

Quels sont les moyens "présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise" à celles offertes par la lettre recommandée avec accusé de réception ?

- La notification par voie de signification parait a priori présenter ce type de garanties puisque l'article 651 du Nouveau Code de Procédure Civile prévoit : "La notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l'aurait prévue sous une autre forme". En revanche, la remise contre récépissé ou émargement ne parait pas faire foi de sa date et ne pas présenter de garanties équivalentes à une notification RAR par voie postale ou par huissier. Les promesses de vente consenties directement par un vendeur à un particulier sont soumises à cette obligation. L'agent immobilier qui aura reçu un mandat du vendeur ou de l'acquéreur de s'entremettre à l'occasion de la vente d'un bien immobilier devra donc informer les parties de ces nouvelles dispositions et prévoir avec elles les modalités de cette signification. On peut à cet égard se demander si la notification de l'acte à l'acquéreur devra être réalisée directement par le vendeur ou si l'agent immobilier pourra ou devra s'en charger. L'agent immobilier aura tout intérêt à effectuer lui-même la notification mais il serait prudent que le mandat consenti par écrit à l'agent immobilier, conformément à l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, par le vendeur contienne une disposition expresse donnant mandat express à l'agent immobilier de procéder à cette notification. Il serait également judicieux de prévoir que la notification de la rétractation soit adressée, le cas échéant par l'acquéreur, à l'agent immobilier, mandaté à cet effet.

En résumé, l'agent immobilier conserve donc la faculté de faire signer une promesse de vente aux deux parties en mentionnant le délai de rétractation de 7 jours. Il pourra, sans délai, et à notre avis devra, s'il a prévu cette faculté dans son mandat, ou sur mandat express procéder lui-même à la notification de l'acte de cession signé par les parties faisant ainsi courir le délai de rétractation de 7 jours. Toutefois, s'agissant des promesses unilatérales de vente, la loi SRU s'accorde difficilement avec l'article 1840 A du Code Général des Impôts, selon lequel les promesses unilatérales de vente constatées par acte sous seing privé doivent, à peine de nullité absolue, être enregistrées dans le délai de 10 jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire.

La promesse unilatérale de vente doit-elle être enregistrée avant la notification ou après le délai de rétractation ?

- L'article 1840 fait courir le délai de 10 jours à compter de l'acceptation par le bénéficiaire et concrètement à compter de la signature de l'acte. La notification de l'acte dans le délai de 10 jours est possible mais la notification éventuelle du droit de rétractation ne pourra intervenir à coup sûr à l'intérieur de ce délai. Par conséquent, les deux formalités doivent être effectuées indépendamment l'une de l'autre dans le respect de leur délai propre.

La question est donc celle de savoir qui se charge des formalités d'enregistrement et qui en supporte le coût. La logique voudrait que l'agent immobilier se charge de l'enregistrement tout comme il devrait se charger de la notification de l'acte. Le coût d'une notification reste modeste (23 francs) et ne nécessite qu'une démarche à la Poste. Le coût de l'enregistrement d'une promesse unilatérale est de 500 francs (droit fixe) plus 20 francs par page, outre la démarche au Centre des Impôts.

Or, l'agent immobilier ne peut recevoir ni rémunération ni remboursement de frais tant que la vente n'est pas définitive (article 6 de la loi du 2 janvier 1970). L'usage et les dispositions de l'article 1712 du Code Général des Impôts font supporter au bénéficiaire le coût des frais de vente et d'enregistrement. C'est donc le bénéficiaire qui, sauf disposition contractuelle expresse, doit assumer cette formalité et son coût.

Mais la validité de l'acte ne pouvant dépendre de la seule volonté d'une des parties, c'est vers le tiers, l'agent immobilier, que les parties se tourneront pour effectuer cette démarche au nom du bénéficiaire qui lui remettra le montant des droits en un chèque libellé à l'ordre du Trésor Public.

2) Les actes authentiques :

Délai de réflexion :
A) L'alinéa 4 de l'article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation dispose :

"Lorsque l'un des actes mentionnés au premier alinéa est dressé en la forme authentique, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise d'un projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation prévue au premier alinéa. En aucun cas, l'acte authentique ne peut être signé dans ce délai de sept jours". A l'inverse de l'agent immobilier, le notaire recevant un acte authentique ne peut faire signer d'engagement aux parties ne pouvant que leur présenter un projet. Ce n'est qu'après le délai de réflexion de 7 jours qu'il pourra recueillir la signature des parties.

Aux termes du dernier alinéa de cet article L.271-2 du Code de la Construction et de l'Habitation lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, le délai de réflexion pour les actes authentiques ou de rétractation pour les actes sous seing privés, ci-dessus ne s'applique qu'à ce contrat préliminaire ou à cette promesse, ce qui est le cas de la quasi totalité des engagements d'achat immobilier des particuliers. En d'autres termes, on ne peut cumuler les deux délais. § Ces dispositions entrent en vigueur le 1er juin 2001.

B) Interdiction de recevoir une somme d'argent avant l'expiration du délai de réflexion
(L'article 72 de la loi du 13 décembre 2000 a créé un article L. 271.2 dans le Code de la Construction et de l'Habitation) :

L'article L 271.2 du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit en son alinéa 1er que : "Lors de la conclusion d'une acte mentionné à l'article L.271.1, nul ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation..." La loi est donc très générale puisqu'elle fait état de versement, ce terme pouvant recouvrer en pratique des versements divers tels que indemnité d'immobilisation lors de la signature d'une promesse unilatérale de vente, ou d'arrhes, d'un acompte en matière de promesses synallagmatiques etc. ... La loi pose cependant, toujours en son alinéa 1er, deux exceptions à cette règle :

1) les contrats ayant pour objet : "l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf d'habitation. La souscription de parts donnant vocation à l'attribution d'immeuble d'habitation. Les contrats préliminaires de vente d'immeuble à construire ou de location-accession".

2) le versement effectué "entre les mains d'un professionnel disposant de garanties suffisantes". La loi vise donc nécessairement les agents immobiliers qui doivent obligatoirement souscrire une garantie financière conformément aux dispositions impératives de l'article 19 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet. Ces professionnels, au cas où l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation disposent d'un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation pour restituer les fonds. S'agissant des actes authentiques soumis au délai de réflexion, l'alinéa 3 de l'article L-.271-2 énonce quant à lui "aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de sept jours". Les actes établis entre particuliers sont soumis à cette obligation impérative. Enfin, le dernier alinéa de l'article L-271-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, sanctionne pénalement le fait d'exiger ou de recevoir un versement en méconnaissance de ces règles par une amende de 200 000 francs.

* En pratique, seul l'agent immobilier justifiant d'une garantie financière pourra lors de la signature du contrat recevoir des fonds à l'occasion de la vente de biens immobiliers anciens. § Ces dispositions entrent en vigueur le 1er juin 2001.

C) La prohibition des versements à l'occasion des offres d'achat :

(L'article 72 de la loi du 13 décembre 2000 a créé un article 1589-1 du Code Civil) Dans le Code Civil est inséré au Chapitre 1er : "de la nature et de la forme de la vente " sous le titre sixième "de la vente " est inséré un article 1589.1 selon lequel : "Est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s'engage un versement, quelle qu'en soit la cause ou la forme". Cette disposition condamne donc la pratique consistant à recevoir une somme d'argent à l'occasion d'une offre d'achat, alors que le vendeur ne s'engageait en rien et qu'il pouvait mettre en concurrence plusieurs candidats à l'acquisition. § Ces dispositions entrent en vigueur le 1er juin 2001.

Pour apprécier l'apport de la loi SRU sur l'information des acquéreurs quant à l'état des immeubles, il importe de rappeler les dispositions déjà existantes.

A) SITUATION ANTERIEURE

1) Mesures de protection contre les risques liés à la présence d'amiante : Le décret du 7 février 1996 avait imposé des obligations aux propriétaires d'immeubles bâtis, afin de limiter les risques que la présence d'amiante peut engendrer pour la santé. Ces propriétaires personnes publiques ou privées devaient rechercher la présence de calorifugeages ou de flocages contenant de l'amiante, à l'exception des immeubles d'habitation comportant un seul logement. Le décret n°97-855 du 12 septembre 1997 (JO 19 sept) a imposé la recherche d'amiante dans les faux plafonds S'agissant des immeuble en copropriété, les délais de réalisation de ces contrôles varient selon la date de construction de l'immeuble considéré.

Selon la circulaire du 26 avril 1996, le syndic de copropriété, chargé de conserver les documents et archives du syndicat, semble naturellement désigné pour conserver les rapports d'évaluation et les diagnostics effectués par les techniciens. Mais les obligations du syndic de copropriété ne seront pas abordés dans la présente étude.

Les propriétaires doivent sous peine d'une amende de 5ème classe, rechercher la présence de calorifugeages contenant de l'amiante ainsi que la présence dans les immeubles construits avant le 1er janvier 1980, de "flocage" contenant de l'amiante. Si ces recherches n'ont pas révélé la présence d'amiante, il est fait appel à un contrôleur technique, un technicien. En cas de présence d'amiante (ou de doute), les propriétaires doivent faire effectuer par des professionnels un prélèvement en vue de l'établissement d'un diagnostic pouvant conduire à des obligations de contrôles périodiques tous les trois ans, de surveillance par un organisme agréé ou de travaux appropriés dans un délai de 12 mois.

Les propriétaires sont tenus de constituer, conserver et actualiser un dossier technique relatif à la recherche et à l'identification des matériaux et produits contenant de l'amiante. Notons surtout que selon l'article 10 du décret n°96-97 du 7 février 1996, lorsque les obligations de réparation du propriétaire ont été transférées à une personne physique ou morale les obligations prévues par le décret sont à la charge de cette personne.
Les ventes de biens immobiliers bâtis doivent donc comporter une clause mentionnant les obligations et les conditions dans lesquelles le propriétaire s'en est ou non acquitté. Les clauses de transfert à l'acquéreur des obligations de réparation seront stipulées dans les actes de vente lorsque l'obligation de recherche n'a pas été exécutée par le vendeur.

2) Mesures relatives à la lutte contre le saturnisme : La loi n°98-657 du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions a prévu en certain nombre de dispositions précisées par des décrets n°99-483 et 99-484 du 9 juin 1999 (JO-11 juin) et des arrêtes du 12 juillet 1999. Pour les immeubles d'habitation construits avant 1949 et situés dans une zone à risque d'exposition au plomb, un état des risques d'exposition au plomb doit être annexé à toute promesse de vente ou d'achat, unilatérale ou synallagmatique ou à tout acte de vente. La sanction du défaut d'annexion de cette obligation est la suivante : aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par l'accessibilité au plomb. Le vendeur ou son représentant doit informer le préfet lorsque l'état des risques au plomb, mentionné dans l'acte authentique révèle la présence de plomb. Le décret du 9 juin 1999 fixe notamment les conditions de publicité de l'arrêté préfectoral délimitant les zones à risque d'exposition au plomb.

3) Mesures de protection contre les termites et autres insectes xylophages : La loi du 8 juin 1999, prévoit pour les propriétaires ou occupants d'immeubles bâtis, une obligation de déclaration en mairie de la présence de termites d'autres insectes xylophages dans l'immeuble, dès qu'ils en ont connaissance. Cette loi a également prévu la possibilité pour le maire dans des secteurs délimités, d'enjoindre aux propriétaires de procéder à des recherches ou à des travaux, avec possibilité d'exécution forcée. En cas de vente, et si l'immeuble est situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être, délimitée par arrêté préfectoral comme tel doit être annexé à l'acte authentique un état parasitaire du bâtiment (termites..). Faute d'annexion de cet état, aucune clause d'exonération de garantie pour vice caché ne peut être stipulée. Le décret d'application du 3 juillet 2000, de la loi du 8 juin 1999 est paru au JO le 5 juillet 2000.

B) AMIANTE : DOCUMENT ANNEXE A LA PROMESSE

L'article 176 de la loi du 13 décembre 2000 introduit un article L.133-47 dans le Code de la Santé Publique selon lequel : "Un état mentionnant la présence, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante est annexé à toute promesse de vente ou d'achat et à tout contrat constatant la vente de certains immeubles bâtis". Un décret en Conseil d'Etat doit préciser de quels immeubles il s'agit. On peut penser qu'il s'agit des immeubles construits avant le 1er janvier 1980. Le décret doit également préciser la contenance de ce certificat et probablement les personnes habilitées à le délivrer.

L'article 176 de la loi du 13 décembre 2000 prévoit la sanction : faute d'annexion de cet état, aucune clause d'exonération de garantie pour vice caché ne peut être stipulée.

L'article 176 de la loi du 13 décembre 2000 précise qu' "aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par la présence d'amiante dans ces éléments de construction". Ainsi, se construit peu à peu un ensemble de règles sur l'information des acquéreurs sur l'état matériel de l'immeuble ce qui constitue une nouveauté par rapport au droit antérieur. Il reste cependant à préciser quelles seront les investigations qui devront être effectuées pour pouvoir délivrer cet état et quelles personnes sont habilitées à le signer.

C ) DIAGNOSTIC TECHNIQUE DES IMMEUBLES EN COPROPRIETE

Les nouvelles dispositions de la loi SRU sur la vente de lots de copropriété concernent le diagnostic technique et le carnet d'entretien. L'article 74-I de la loi SRU crée une disposition incluse non pas dans la loi de 1965, mais à l'article L.111.6.2 du Code de la Construction et de l'Habitation selon lequel : "Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédé d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité".

Notons en premier lieu que le diagnostic porte uniquement sur l'état apparent de certains éléments ou équipements de l'immeuble qui limite l'intérêt du diagnostic et pose un problème d'appréciation du degré d'investigations techniques devant être réalisées.

L'article 78 de la loi SRU complète l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 . Désormais outre les fonctions antérieurement définies à ce texte, le syndic doit : " établir et tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret".

L'article 79 de la loi SRU du 13 décembre 2000 a crée un article 45-1 dans la loi du 10 juillet 1965 : "Tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété, tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat, ou d'un contrat réalisant la vente d'un lot ou d'une faction de lot peut, à sa demande, prendre connaissance du carnet d'entretien de l'immeuble établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du diagnostic technique établi dans les conditions de l'article L.111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation".

L'article 80 de la loi SRU prévoit un article 46-1 inséré dans la loi du 10 juillet 1965. L'article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : "Le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans prévu à l'article L.111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic".

Se pose ici le problème de savoir qui réglera ces frais supplémentaires, le syndic devant tenir à disposition du ou des éventuels acquéreurs le carnet d'entretien, sachant que le candidat acquéreur ne pourra exiger de photocopies. La consultation se fera donc sur place en présence d'un représentant du syndic, ce qui ne manquera pas d'occasionner des coûts supplémentaires, à la discrétion du syndic, le cas échéant, autorisé à cette fin par l'assemblée des copropriétaires à percevoir des honoraires. Le contenu du carnet d'entretien sera fixé dans un décret à venir. La loi du 10 juillet 1965 se voit en outre dotée de deux articles supplémentaires sur l'information des acquéreurs relativement à ce diagnostic technique et au carnet d'entretien.

La protection de l'acquéreur est donc renforcée dès lors qu'il a accès à des documents relatifs à l'état de l'immeuble mais ces renseignements ne lui sont donnés contrairement au certificat concernant l'amiante non pas à la promesse de vente mais à la signature de l'acte authentique. L'agent immobilier devra donc conseiller au vendeur de fournir ces documents dès la signature de la promesse de vente afin d'éviter toute difficulté au moment de la signature de l'acte définitif.

Notons que s'agissant du diagnostic technique de l'immeuble porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire le dispositif de protection est limité dans le temps puisqu'il ne concerne que la première vente des lots issus de la division et toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de 3 ans à compter de la date du diagnostic. § Les dispositions relatives à ce diagnostic technique porté à la con- naissance de l'acquéreur par le notaire sont applicables immédiatement.

§ En revanche, les dispositions relatives à la consultation, à sa demande, par l'acquéreur potentiel d'un lot ou d'une fraction de lot du carnet d'entretien et du diagnostic technique ne seront en vigueur qu'à compter du 1er juin 2001.

D) MODIFICATION DE L'ARTICLE 20 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965

L'article 81 de la loi du 13 décembre 2000 complète l'article 20 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965. Selon l'article 20 de la Loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 21 juillet 1994 prévoyait en substance que lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'avait pas présenté au notaire un certificat du syndic moins d'un mois de date, attestant qu'il était libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation devait être donné par le notaire au syndic de l'immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception. Il n'était pas prévu de délai entre la vente et l'envoi de l'avis de mutation. Le syndic devait alors former opposition au paiement du prix entre les mains du notaire dans un délai de quinze jours. Désormais, le notaire devra aviser le syndic de l'immeuble de la mutation dans un délai de quinze jours à compter de la date de transfert de propriété. § Cette disposition est d'application immédiate.

Conclusions : La loi SRU crée de nouvelles dispositions qui prennent leur place dans divers textes législatifs. De par sa diversité et sa complexité, il est difficile de l'appréhender dans sa globalité. La loi SRU accroît incontestablement la protection des consommateurs immobiliers tant sur les informations concernant l'état de l'immeuble que sur les conditions de formation de leur engagement.
Cette double protection est un nouvel atout pour les agents immobiliers qui, d'une part, devront veiller à obtenir des vendeurs tous les renseignements sur l'état de l'immeuble et non simplement le seul constat de l'absence d'amiante qui sera annexé à la promesse de vente mais, d'autre part, sont en pratique les seuls à pouvoir recueillir simultanément et la signature des parties sur le même acte et les fonds, acomptes ou indemnité d'immobilisation.
En renforçant le rôle de l'agent immobilier dans la protection des consommateurs immobiliers, le législateur lui témoigne incontestablement une marque de confiance et lui donne de nouveaux moyens d'exercer pleinement sa mission. Parallèlement, le législateur augmente ainsi la responsabilité de l'agent immobilier au regard de ses obligations de conseil et d'assistance aux parties.

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